“以購為主”變“購租并舉”
訪談
國務院辦公廳近日發(fā)布《關于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》。我省提出，將建立購租并舉的住房制度。推進公租房貨幣化補貼，正是我省加快培育和發(fā)展住房租賃市場的重要措施之一。
從“以購為主”變?yōu)?ldquo;購租并舉”，是我省住房制度的重大變化。記者就此采訪了省住建廳相關負責人。
■本網記者 熊筱偉
租賃住房家庭數量將持續(xù)上升
問：住房租賃市場需求究竟有多大？
答：就城市而言，目前住房租賃市場需求方大致有三類：第一類是收入較低、暫時沒有住房購買能力的；第二類是因職業(yè)流動性，暫無意定居在某一城市的；第三類是認同住房租賃理念，認為其更符合理性消費的。這三類又可簡單分為兩種情況：一種情況是將租房作為過渡性消費，另一種則是對住房租賃有穩(wěn)定、持續(xù)的需求。從政府角度而言，后一種更應該是政策關注重點，也是住房租賃市場需求的重要主體。
根據第六次全國人口普查數據，國內住房租賃（不含廉租房）家庭占全部家庭戶數約10%，其中城市中租賃（不含廉租房）住房的家庭占全部城市家庭的23%。2014年國內住房租賃行業(yè)年租金就突破了1萬億元人民幣。顯然這是一個需求巨大的市場。而伴隨城鎮(zhèn)化進展，租賃住房的城市家庭數量將持續(xù)上升。
把住房需求引導到租賃市場
問：為何要大力發(fā)展住房租賃市場？
答：住房租賃市場是解決住房問題的重要渠道。事實上，我國住房政策目標早已確定，即“住有所居”，并不是要實現所有家庭都擁有自有產權住房，“租房住”也是實現“住有所居”目標的重要途徑。特別是在大城市，很大規(guī)模的人口要通過租賃市場來解決居住問題。這在國際上是通例。尤其和購房者相比，租賃市場解決的往往是相對低收入人群的住房問題，這恰恰也是政府最應關注的人群。如外來務工者、新就業(yè)大學生，購房支付能力不足。如果他們的住房問題得不到有效解決，會影響城鎮(zhèn)化發(fā)展質量。
與此同時，住房租賃市場與房地產市場是互補互利的關系。大力發(fā)展住房租賃市場，鼓勵人們“先租后買”，把一部分過早進入住房買賣市場的需求引導到住房租賃市場，也可以降低銷售市場壓力，長期看有助于平抑房價。另外，租賃住房供給不足問題客觀存在，這與政策缺失、絕大部分出租房來自私人自有住房，公有房占比很低等密切相關。建立成熟的、多層次的住房租賃市場可穩(wěn)定租金水平，保障中低收入者的居住權。
保障房源供給，保護承租人利益
問：如何確保住房租賃市場健康發(fā)展？
答：健康的住房租賃市場一方面要保障房源供給，一方面要保護承租人利益。當然這需要一個平衡，過度保護承租人利益會導致出租人不愿意將住房用于出租，會加劇房源不足問題；而若長期忽視對承租人利益的保護，住房租賃市場的規(guī)范發(fā)展進程就會停滯。
就保護承租人利益而言，我省將鼓勵住房出租人、承租人建立穩(wěn)定的租賃關系，明確各方權利義務，要求出租人按相關法律法規(guī)和合同約定履行義務，保證住房和室內設施符合要求，將禁止并處罰不按租賃合同，隨意頻繁調整租金標準的行為。我省將根據租賃期限長短，規(guī)范租金調整頻率和漲幅上限。同時規(guī)范住房租賃中介機構，促進中介機構依法經營、誠實守信、公平交易。
就保障房源供給而言，我省將大力發(fā)展住房租賃企業(yè)，鼓勵房地產開發(fā)企業(yè)開展住房租賃業(yè)務，支持和規(guī)范個人出租住房?？紤]到以我省目前租金水平，投資經營租賃住房投資回報慢的問題，我省將依照國務院辦公廳《意見》于近日印發(fā)相應實施意見，從稅收、金融、供地等方面落實優(yōu)惠政策；鼓勵新建租賃住房，將新建租賃住房納入住房發(fā)展規(guī)劃，允許改建房屋用于租賃，包括允許商業(yè)用房改建為租賃住房；同時探索以政府或機構租賃為補充的供給結構，推進公租房貨幣化并提高公租房運營保障能力。
